餐饮创业者要如何操作才会避免陷入租赁坑

餐饮经营首要一件事就是要找好店铺，而选址之后决定命运则在于店铺租赁这部分，也就是你是否遇到一个靠谱的房东。

　　遇到不靠谱的房东，涨租那是小事，停水停电或者刚开始经营突然被封了店铺也是常有的事情。

　　商场承诺入住率不到80%免租，

　　谁知十几户餐饮商家遭断水断电

　　杭州的沈女士、李女士借了二十多万在某商场开了餐饮店。当时租店的时候找到美食广场的管理公司了解情况，了解情况的时候问了租金怎么算，招租方回答是入住率没有达到80%是不会算房租的。

　　沈女士觉得，既然法人代表给出了这样的口头承诺，他们愿意相信、接受。于是，当时十几位有意向做餐饮的店主和商场签订了租赁协议，租期从2016年12月23号起到2019年12月22号。租金押三付六。

　　但是几个月后，商场出现的一份清退通知书公函让大伙儿有点摸不着头脑。

　　公告说他们欠了房租，逾期不缴因此依然维权，停水停电。因此，很多餐饮老板准备开始营业的时候发现店被封掉了。

　　 后，沈女士和李女士等去和商场的法人代表理论，对方说从来没有承诺过入住率不达80%免租的承诺，这个不记租的承诺只是口头承诺并没有写在合同上，所以并没有真正给出过，让他们可以通过法律途径解决问题。

　　沈女士说为了在这个商场开店她都和老公离婚了，投了二十多万进去，结果却是这样，她实在无法接受。

　　以上的案例是很多餐饮创业者在租赁商铺实际操作中都会犯的不严谨错误。那么，在实际租赁中，餐饮创业者要如何操作才会避免陷入沈女士李女士这样的租赁坑呢？下面这些要点一定要记牢：

　　1、租用商铺的付款方式。

　　常用的付款方式有押三付三、押一付三，押三付一、押一付一等。作为一个100平左右的餐饮商铺，实际使用情况押三付三比较多，如果你品牌好，或者业主方（指房东）很想要你进，条件可以往下谈，可以谈成押一付三或者押一付一。

　　押金押的方式。一般是在签订租赁合同的时候就把押金支付到位，押一、押二、押三甚至更多的都有，从你自身的现金流考虑，押金当然是交的越少越好。 终能谈到多少就看你的品牌，以及你与业主的谈判能力了。

　　2、租金的递增问题。

　　一般租金都存在递增，100平左右店通常在4%-8%的递增。如果考虑你自身市场及品牌培育期长一些，可以和业主谈起始租金低，递增高一些，如果本身品牌有一定知名度，培育期较短，可以接受起始租金高一些，递增低一点。

　　同时你要考虑到租赁年限的问题，应该把每年递增后的租金进行核算，然后与自己预估营业额，该区域平均租金水平做比较，是否在接受范围， 终与业主谈定递增率。

　　如果租期较长，担心以后租金高于市场水平，可在合同中约定，如果租金水平与市场平均租金水平差异较大，双方友好协商后可调整租金及递增。

　3、免租期。

　　免租期有些定义里包含装修期，有的不包含装修期，具体可在合同术语里进行明确。为了便于理解我把免租期和装修期分开说。正常情况下，不管店铺大小都会有装修期，100平的餐饮装修期为45-60天。装修期不收租金，但是要交纳物业费、空调费、水电费，有的还要收装修服务费。当然特别好的物业，从装修期开始就收租金的也有。

　　除开装修期外，一般只有新场会另外给到1-3个月免租期作为市场培育期，如果是成熟场子，你品牌很强势，你也可以要求业主提供你1-3个月免租期。免租期一般也是不收租金，但是要交纳物业费、空调费、水电费等。

　　4、租赁商铺的税费一般由业主方承担

　　为了防止日后有争执，你可以在合同里明确这一点。

　　5、房屋租赁登记由业主负责，费用也由业主负责。至

　　于是否影响办证也是分区域不同。一般情况，没有办理租赁登记，是不影响办理营业执照的。

　　可以在合同约定，业主方必须保证拥有完全的资格和权利将租赁场地按合同约定出租给乙方。同时业主方为乙方办理相关的工商登记提供所需的证明文件。否则业主方构成违约。

　　6、房屋是否满足餐饮条件。

　　 是政府相关部门允许做餐饮，多数城市住宅禁止做餐椅，如果房子主体用途是住宅，就无法办餐饮执照。另外一个重要环节是消防、环保，若房屋主体存在消防问题，是过不了审批关的。这是业主的问题，业主必须保证房屋合乎要求。如果店铺内部装修时出现消防或环保方面问题，那就是租户自己的事情了。

　　第二就是店铺是否符合租户自己的要求，如是否有燃气、允许使用明火、排烟能不能做，电量能不能够用，上下睡到是否能达到要求，楼层高度以及店铺格局等。

　　如果要展开来说，工程界面上的要求都要有具体的参考标准，根据你餐饮的类型而不同，重点关注燃气量，用电量，排油烟，给排水，隔油池等，更好是找有经验的人咨询或者自己总结出经验。如果不是购物中心，消防问题是要特别关注处理的。至于租赁的测量一般是自行图纸测量、现场测量，你也可以花钱请房产局的人来测量。

　　租赁中还需要注意的问题

　　需调查有现在无租借人

　　若有租借人，则应确定是否马上可以使用。若为转租，可借契约书、营业许可证等证明资料，确认营业名义人和租借名义人是否相同。

　　查清税务情况

　　另外，还得到税务机关和其他相关机构，查明有无怠缴税款、欠款（包括物业费，水电费，取暖费等），以免受到牵连等等。

　　对于商铺目前的使用情况一定要了解清楚（之前的业态，现在的业态）租金及押金支付方式，押金归还时间。

　　交易时间

　　交易款，付款时间与方法租赁期限，合同签订期限，交屋时间、登记时间。

　　续租，转租如何处理

　　赶人多长时间通知，不得强行无理由驱赶。违约情况及违约金，造成损失赔偿数额，业主违约不仅承担违约金及装修费用。

　　营业执照

　　承租商铺的目的在于开展商业经商活动，而商业经营活动首要条件是必须取得营业执照。

　　因此，在签订铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照办理来设置，只要涉及这几个方面：

　　原有租赁登记信息没有注销，从而导致新的租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

　　商铺上原本已经注册了营业执照，二该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

　　房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

　　涉及特种经验行业(娱乐餐饮)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证，卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

　　因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。

　　协助办理

　　办理执照有学问，营业执照在店铺转让后一般是怎么办理的呢?接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随店转让?税款是否按时交纳?管理费交纳期限是什么时候?重新申请及转让过户各需要多少费用?这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。

　　装修问题

　　明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别约定的改建，搭建的，应当明确约定清楚，对于广告，店招位置也可约定清楚。明确租赁期满时，装修，添附的处置方式。

　　租房前应对店面的现有情况包括装修情况，设备情况了解清楚，通过谈判，出租前进行基本装修，如拆除原来报废无法再利用的设备和装修，对店面房顶，地板，墙壁进行基本修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣，要尽量争取节省开销。

小结

　　所有的商务条款，押金、租金、免租期、递增率、租赁年限，在谈判过程中都是综合考虑的，单独某一项拿出来谈都没有意义。至于物业界面，你前期做的越专业，后期经营中的麻烦就越少。