小餐饮选址，考察一个商铺的核心要点有哪些

很多餐饮新手在创业初期都会遇到这样的问题：我想找一家旺铺，但自己没经验怎么办？餐厅选址是开店的开端，谁都想要找一个生意兴隆的旺铺，但现实却经常事与愿违，不管是创业新手还是老手，统统在选址时交了不少学费。

考察一个商铺就显得尤为重要，那么当你在考察一个商铺时，都需要注意哪些方面呢？

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　　考察商铺的硬件条件

　　很多餐饮新人在看好一个商铺之后与出租方（也就是房东）交谈时，往往会陷入一种不知道要问什么的状态。

　　等到接手商铺之后就会遇到各种各样的问题，产权上的问题、水电上的问题、装修的问题等等。所以这就需要餐饮人在接手商铺时一定要将自己的问题罗列清楚，将所有的硬件条件一一确认无误后才可以避免踩坑。

　　那么，在了解商铺硬件条件时都需要注意哪些条件呢？接下来小哗一一为大家讲解。

　1、产权

　　首先，租商铺要明确房屋的产权问题，产权就是房屋的归属权。

　　你要清楚和你谈的人是不是房东，他是否有房屋的产权证明；如果是二房东的话，一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的同意。这里一定要注意，防止因为没经过房东同意而扯皮的现象。

　　我身边就有过这样的经历，和二房东把合同签了，转让费也交了，结果原房东来收房了， 后官司也没有答应，因为二房东卷起跑了。

　　所以，在签署合同时一定要谨记，租房合同必须要和原房东签署，得到原房东的授权，以免日后再生争端。

　　产权上还有一点是要看房屋的属性是否可以商用，如果是住宅的话，后期在办理各种证件可能会遇到麻烦。

　2、基建

　　从餐饮店来说，基建就是指房屋是否具备餐饮条件，一般开餐饮店主要考虑的要素有：电力、燃气、排烟、排污、上下水、消防这几点。

　　这几点当中我们尤其要注意排烟，因为有很多商铺不具备排烟条件，例如：居民楼下、学校门口，如果在这种位置开店，后期有可能会和周围的人发生一定的争端。

　3、面积

　　面积是考察商铺的首要条件，面试大小是否符合自己的要求，对应商铺面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内，这些都是我们要考虑的。

　　需要注意的是，我们要分清建筑面积和实用面积。很多商场店铺都会有公摊， 的时候一般告诉你的是建筑面积，但是你要知道他实际面积的大小，提前做好规划。

　　身边一个朋友犯过这样的错误，在做店内设计的时候，错把图纸上的建筑面积当成实用面积来计算，等到设计完成所有定做好的社备进场以后，发现好多设备放不进去，这下子就悲剧了。

4、房屋格局

　　格局就是商铺的平面布局，一般来说挑选格局按照如下四种依次挑选。展示面大，进深比较小的方形铺子>进深深，展示面小，总面积规整的铺子>形状不规则，利用率不高的铺子>倒梯形，入口小进深大的铺子。

　5、楼层

　　楼层的高低也会影响餐椅生意的好坏。小餐饮店一般选择临街纯一层的店比较好，尤其是带有快餐属性的，如果你选择在二楼、三楼或更高楼层，那么想让客户上楼去吃就会非常难。

　　还有那种一拖二、一拖三的铺子，小餐饮店也要慎重选择，增加楼层也就意味着要增加人手，从而增加经营成本。

6、层高

　　店铺层高也是一个重要因素，一般小餐饮店层高在3米多比较合适。层高太低给人一种压迫感，层高太高会给人比较空荡的感觉。层高不合适我们应该用什么方法来解决呢？

　　层高太高：通过吊顶、装饰灯或者增加小二层来解决；

　　层高太低：通过打造环境的温馨与舒适给人小清新的感觉。

　7、外围环境

　　比如门头展示面宽窄、门头是否显眼、门口是否有停车位、门口是否有广告为、外围是否有遮挡等等。

　　总之，我们在硬件设施这一块一定要争取更好的条件，为以后的运营和营销做考虑。一个店铺好的位置可遇不可求，有的是可以通过后期改造所解决的，有的是不能通过后期调整来优化，那么这个时候选择上就要注意了。

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　　考察商铺的软件条件

　　一个小餐饮商铺软件条件主要包含以下几点：

　　租金：要了解租金是如何计算的，其成本是否和地段以及面积大小所匹配，在自己的租金能力范围下是否可以盈利；

　　交租方式：按年付还是半年付还是季度付费？一次多付是否有优惠；

　　押金：押金是多少？押金如何退？一般在租商铺的时候都会有押金，通常是一个月的租金。押金一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件，规避扯皮现象的发生。

　　免租期：有无免租期，免租期多长时间。也就是装修期，在很多地方租房的时候留给我们装修的时间，在这个时间里面是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期，具体时间长短需和商场协调；个人商铺通常情况下不会有装修期。具体商铺谈判的技巧，我们在以后会专门为大家讲解。

　　合约期：合同能签几年；在合同期内租金等是否不变，这个主要是保障自己的权益，防止中途房东不让干了或者是恶意涨房租；

　　租金递增：租金是否递增；一般按什么比例递增；

　　有无拆迁风险：会不会面临拆迁；拆迁损失谁来承担

　　物业水电费用：物业水电费分别多少钱？应该怎么交？通常要交给谁？

　　转让费用：是否有转让费用？转让费用要花多少钱？

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　　考察商铺的人文条件

　　我们做任何事情都是和人打交道，我们选择一个商铺之后会和房东打交道、和物业打交道、和左邻右舍打交道，这些人文条件我们都要事先考虑。

　　主要温馨提示各位餐饮人有以下四点需要注意的：

　　1、能否直接和房东签约

　　必须要和原房东重新签署租房合同，约定租金租期等条件；如果是从二房东手里签合同的话，必须要有原房东的授权。

　　2、房东个人品质和素质怎么样

　　我们在与房东打交道的过程中，观察和了解房东这个人怎么样？是否讲理、是否好相处，因为 终你要和这个人打交道，必须得对对方的情况有所了解。

　　3、打探房东本人及亲属有没有做餐饮的

　　防止自己成为帮别人养店的炮灰，这种情况在餐椅行业非常常见，自己辛辛苦苦养起来的店， 终被房东截胡了。所以考察店铺时，需要多留意是否房东及亲属有做餐饮的。如果存在这样的隐患，但是自己又不想放弃这个店，那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚，以防后患。

　　4、物业及周围居民关系是否好处理

　　周边这些人不仅是你的顾客，还是你的邻居，关系处理不好的话，势必会对生意造成不良的影响。

　　举例：曾经我接手过一个社区底商的店，没有转让费、位置也不错，我们四处打听这个店铺的情况。

　　原来之前在这里做的一个年轻人，因为脾气比较暴躁，和物业以及楼上的住户关系相处的很糟糕。物业天天找事情，住户天天投诉，工商局、药监局隔三差五来店里检查， 终小伙子扛不住不干了。

　　我们分析了之前的情况，觉得主要是和周围的人关系处理的不好。所以，在我们开店前我们主动去找了物业请吃饭沟通交流，物业没有啥问题了并主动给楼上住户沟通协调；开业前，我们又给楼上的住户发了店内免费品尝的券以及优惠券，结果问题就很好的解决了。

　　我们当时没有提前将情况了解清楚，处理不得当的话，那么情况有可能也会很糟糕。

总结

　　所以我们在考察商铺时，主要是从硬件条件、软件条件以及人文条件三个部分去考察，所有的条件都要事先考虑到，防患于未然。